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香港楼市去泡沫 1月销售创25年新低

转自微信公众号 大伟看楼市 作者 张大伟

2月15日，一篇新闻《香港一地价跌70%，李嘉诚公司市值跌1400亿》让很多依然沉浸在猴年春节氛围中的人吓一跳。

很多衍生新闻也开始泛滥。

整体看，起源是香港在春节后首次拍卖的一幅位于新界大埔区地段第221号的住宅用地，楼面价只有19880港元/平方米，相当于人民币也就1.7万左右。

对比春节前后、北京、南京等地动辄4-5万的楼面价土地，显得香港地价崩溃了。2015年北京楼面价超过3万+的土地高达26宗，其中甚至有3宗位于六环外。

伟哥用基本常识反驳这种故意夸大的新闻，香港市场的确在明显调整，但人为制造恐慌明显是不负责任的。

1：这地块是有瑕疵的，价格不可以同比环比：

新界大埔区地段第221号土地地块年限50年，而且有明显的瑕疵，根本不可以和国内土地市场对比。

真实情况是咋样的？其实验证的办法很简单，看看土地出让文件：

http://www.landsd.gov.hk/sc/about/welcome.htm

土地文件很清晰：有瑕疵、有瑕疵、有瑕疵。

文件中都是英文，但伟哥博学多才，帮你们翻译一下：大意就是：

新界大埔区地段第221号土地有环保团体提出司法复核，政府是带条件拍卖，买家付款后得默默等候司法程序走完，政府胜诉才能开发。要是政府败诉，则原银奉还，不带利息。

关键是，香港是法制社会，这种扯皮的官司动辄几年的打，如果时间长，各种利息损失，都会导致成本提高。

在招标文件中明确7条：

1.政府不承担任何因法律程序所招致的任何损失

2.发展商如要延长土地发展完成期限，须要被征收补价

3.政府未来进行斩树工程或渠务工程勘测前，须交环评，并向申请人预先通知

4.申请人已扬言发展商若斩树会再申请禁制令，地皮或未来几年都难以发展

5.申请人若继续上诉，有机会抗争至终审庭，地皮可能数年内不能发展

6.一旦申请人胜诉，由于政府难以收回地皮，或因此会产生更多诉讼

7.一旦申请人胜诉，届时地盘即使已开始动工，发展商就要面临停工的风险，至于停工损失，发展商可依从民事诉讼程序，向政府索偿。

2：地块具体素质如何？

地政总署早前公布招标出售大埔荔枝山山塘路住宅用地。地皮地盘面积约405760平方呎，指定为私人住宅用途，最高可建楼面面积约1152824平方呎，地皮本于去年11月截标，受临时禁制令影响，政府延至本月截标。

中原地产测量师张竞达表示，地皮位处大埔高地势，邻近翠峰盈邸、龙城堡、大埔宝马山等私人住宅屋苑。

由于地皮投资金额较大，地皮早前接获6份标书，以中至大型发展商为主，入标反应属理想。地皮于今天以每呎楼面地价1848元，地价21.3亿元批出，较市场下限低约4成。

受近日市道转淡影响，整体楼价及交投回落，早前亦相继有新界地皮流标，地皮剪裁亦有一定困难，及司法复核问题困扰，发展商对出价态度相当保守。同时亦反映政府决心推地，地皮底价订价能配合现时市况。

同区域在2015年11月成交土地11月5日，香港地政总署公布新界大埔白石角科进路的大埔市地段第213号用地的招标结果，最终由亿京旗下的晖隆有限公司以25.43亿港元获得该地块，批租期为50年。地块楼面呎价介乎3800港元

3：拿地的中海如何表示：

中海外地产董事总经理游伟光表示，当时入标已将司法覆核、地皮位置及规模等考虑入地价之内，公司认为地皮的可塑性高，未来拟建1,500个单位，投资额超过100亿元。

4：香港楼市到底如何？

楼市价量持续下跌，香港金管局总裁陈德霖进一步放松口风，直言若确认楼市进入下行周期，会将以前收紧措施适度放宽。

农历新年后首个周末，香港楼市依然一遍萧索。据各间代理行数据，十大屋苑周末成交量于极低水平徘徊，只录得2宗至5宗成交，买卖两闲下，楼市恍似陷入死胡同。综合市场信息，现时录得成交的多属大幅劈价个案，例如鲗鱼涌太古城最新录得成交劈价「两球」，将军澳广场亦有单位劈价约13%易手。业界指，大部分劈价单位均可在短时间内获承接，反映买家置业兴趣不减，预料农历新年后楼市将会慢慢复苏。

中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰亦指，近日股灾及大埔地低价售出等消息打击楼市，部分业主睇淡后市，大幅劈价求售，尤其是新界区的细价物业，减价幅度达15%至20%。不过，大部分劈价单位可在短时间内获承接，预料农历新年后楼市将会慢慢复苏。

事实上，最近录得的成交，大部分「愈劈愈深」。中原赵鸿运表示，太古城宁安阁中层B室，实用面积703方呎，3房间隔，原业主去年11月放盘，叫价1,100万元，直至1月中减至938万元，最终以883万元将单位易手，前后减价217万元或19.7%，实用呎价12,560元。原业主2007年8月以438万元入市，持货9年账面获利445万元，单位升值逾1倍。

将军澳广场2期5座中层E室，实用面积429方呎，2房间隔，附有装修。中原柯勇表示，业主1月放盘时叫价560万元，后见新年前市况更淡静，于是调整价钱至510万元，最终累积减72万元或12.9%，以488万元将单位易手，实用呎价11,375元。

5：李嘉诚的公司跌了1400亿？

这好像是事实，但从2015年6月，全球股灾，市值跌掉千亿的比比皆是，苹果市值跌去1400亿美元、阿里巴巴也跌去千亿美元。整体看，并不能说这代表了香港房地产崩盘。

6：最后，其实从土地价格对比看，国内一线城市的地价已经处于疯狂状态，很多地块的地价比房价要高很多，这种情况下，风险越来越大，另外如果单独只看北京的四环内、上海的内环，均价距离香港已经很接近了。

文章来源：“大伟看楼市”微信公众号，腾讯财经已取得授权，再次转载需得到原公众号授权

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